更新日：2017年10月1日

土地評価額が下がったのに税金が上がったのはなぜですか

土地に関する固定資産税は、評価額が急激に上昇した場合であっても、税負担の上昇が緩やかになるよう、課税標準額を少しずつ上昇させる税負担の調整措置があります。

そのため、土地によって評価額に対する税負担に格差（同じ評価額の土地であっても実際の税負担は異なる）が生じていて、税負担の公平の観点から問題があることから、平成9年度以降、負担水準（評価額に対する前年度課税標準の割合）の平準化を重視した税負担の調整措置が講じられています。

具体的には負担水準が高い土地は税負担を据置き、負担水準が低い土地はなだらかに税負担を引き上げていく仕組みとなっています。

従って、地価の動向に関わりなく全ての土地の税額が上がるというものではなく、税額が上がっているのは、負担水準が低いためによるものです。

負担水準とは

負担水準とは、対象の土地に対する前年度課税標準額を、当年度の評価額で割った割合のことです。

ただし、対象の土地に一定の要件を満たした住宅が建っている場合、敷地面積200平方メートルまでは小規模住宅用地の特例の適用があり、課税標準額が6分の1となり、200平方メートルを超えて家屋の床面積の10倍の面積までは、一般住宅用地として課税標準額が3分の1となる特例が適用されます。詳細は「住宅用地に対する課税標準の特例」のページをご覧ください。

具体的な事例

税負担の調整措置を事例で説明します。

一筆で敷地面積200平方メートルの土地に、木造2階建て、延床面積120平方メートルの専用住宅が一棟建っていると想定し、税額を計算します。

負担水準に応じた課税標準額の計算方法について、詳細は「宅地に対する課税」のページをご覧ください。

平成27年度の税額計算

• 平成27年度の評価額は1,960万円
• 平成27年度の本来の課税標準額は1,960万円×6分の1＝3,266,666円
• 平成26年度の課税標準額は2,849,666円（小規模住宅用地の特例を適用後）

とすると、平成27年度の負担水準は、前年度の課税標準額÷今年度の本来の課税標準額ですから、式にすると、

平成27年度の負担水準＝2,849,666÷3,266,666＝0.872...

となり、負担水準は87.2パーセントとなります。

平成27年度は負担水準が100パーセント未満の場合、課税標準額は「前年度の課税標準額+本来の課税標準額×5パーセント」なので、式にすると、

平成27年度の課税標準額＝2,849,666+3,266,666×5パーセント＝3,012,999円

これに税率1.4パーセントを乗じると平成27年度の税額は42,181円となります。

平成28年度の税額計算

• 平成28年度の評価額は1,940万円へ下落
• 平成28年度の本来の課税標準額は1,940万円×6分の1＝3,233,333円
• 平成27年度の課税標準額は3,012,999円

とすると、平成28年度の負担水準は、前年度の課税標準額÷今年度の本来の課税標準額ですから、式にすると、

平成28年度の負担水準＝3,012,999÷3,233,333＝0.931...

となり、負担水準は93.1パーセントとなります。

平成28年度は負担水準が100パーセント未満の場合、課税標準額は「前年度の課税標準額+本来の課税標準額×5パーセント」なので、式にすると、

平成28年度の課税標準額＝3,012,999+3,233,333×5パーセント＝3,174,665円

これに税率1.4パーセントを乗じると平成28年度の税額は44,445円となります。

平成29年度の税額計算

• 平成29年度の評価額は1,920万円へ下落
• 平成29年度の本来の課税標準額は1,920万円×6分の1＝3,200,000円
• 平成28年度の課税標準額は3,174,665円

とすると、平成29年度の負担水準は、前年度の課税標準額÷今年度の本来の課税標準額ですから、式にすると、

平成29年度の負担水準＝3,174,665÷3,200,000＝0.992...

となり、負担水準は99.2パーセントとなります。

平成29年度は負担水準が100パーセント未満の場合、課税標準額は「前年度の課税標準額+本来の課税標準額×5パーセント」なので、式にすると、

平成29年度の課税標準額＝3,174,665+3,200,000×5パーセント＝3,334,665円

本来の課税標準額（3,200,000円）と平成28年度の課税標準額に本来の課税標準額の

5パーセント（3,334,665円）を加えた額を比較し、低い額を適用します。

これに税率1.4パーセントを乗じると平成29年度の税額は44,800円となります。

平成30年度の税額計算

• 平成30年度の評価額は1,900万円へ下落
• 平成30年度の本来の課税標準額は1,900万円×6分の1=3,166,666円
• 平成29年度の課税標準額は3,200,000円

とすると、平成30年度の負担水準は、前年度の課税標準額÷今年度の本来の課税標準額ですから、式にすると、

平成30年度の負担水準＝3,200,000÷3,166,666＝1.010…

となり、負担水準は101パーセントとなります。

平成30年度の負担水準が100パーセント以上となるので、平成30年度の本来の課税標準額が

平成30年度の課税標準額となります。

これに税率1.4パーセントを乗じると平成30年度の税額は44,333円となります。

以上の結果を一覧表で示すと次のとおりです。

年度別の評価額と税相当額の推移

年度	評価額	負担水準	課税標準額	税相当額
平成26年度	19,800,000円	81.3％	2,849,666円	39,895円
平成27年度	19,600,000円	87.2％	3,012,999円	42,181円
平成28年度	19,400,000円	93.1％	3,174,665円	44,445円
平成29年度	19,200,000円	99.2％	3,200,000円	44,800円
平成30年度	19,000,000円	101.0％	3,166,666円	44,333円